このマンション大規模修繕セミナーはマンション管理組合員、管理組合理事、理事長を対象に、大規模修繕工事に関する正しい知識を身に付けていただくための無料セミナーです。安全で安心なマンション生活と資産価値を維持するための「大規模修繕」の大切さについてお伝えしていきます。
事前お申し込み順となっておりますので、お早めにお申込みください。
輪番制で理事の仕事が回ってきた。ただでさえ大変なのに大規模修繕のタイミングと重なってしまった。「よりによってなんで大規模修繕の時期に役員になってしまったのだろう？」と前向きになれない方は多いと思います。しかし決まった以上は避けて通ることはできません。
大規模修繕は、組合員が毎月積み立てている修繕積立金を原資として行われ、数千万円から数億円かかる非常に責任の重い工事です。また検討・実施には専門的な知識も必要で準備から工事完了までは約2年間を要する大変労力のかかる業務です。このような話をするとさらに負担を感じてしまうかもしれませんが、マンションの快適な住環境を確保し資産価値の維持向上を図るためには、大規模修繕は必要不可欠です。1つの建物を多くの人が所有する分譲マンションでは誰かがリードして行わなければなりません。
以下は、ある不動産会社が管理組合向けに行った「大規模修繕と聞いて不安に思うことは？」というアンケート調査の結果です。
理事会・修繕委員会は組合員の代表として大規模修繕を進めますが、うまくいって当たり前で失敗は許されません。工事がきちんと行われているかどうかが一番の心配事になるのは当然です。またそれと同じくらいの関心事が、適切な価格で発注できるか？組合員みんなで積み立てたお金を無駄にはできません。
「施工会社を数社紹介してくれませんか？」私たちの相談窓口に多く寄せられる問い合わせの1つです。ある程度の実績のある会社で工事を行えば、工事を一任しても施工品質はそれほど変わらないだろうというのがその理由のようです。しかし、第三者のチェックが働かず、業務内容と費用の比較検討もできないため、結果的には割高でいい加減な工事になる可能性があります。
このようなお問い合わせには、工事品質の確保として行われている設計事務所など利害関係のない第三者による工事監理の必要性を伝えています。
そこで本セミナーでも、客観性・公平性を持って大規模修繕を進めるために約7割の管理組合で採用されている工事の進め方を紹介し、第三者による工事監理業務の必要性と施工品質を確保するために行われていることをお話します。
施工会社選定は競争原理を働かせ、適切な価格で発注することが求められます。また、施工会社の決定には総会での組合員の承認が必要です。組合員に理解・納得してもらえるように、公平性・透明性を持って選定を進めることが大前提となります。そのため一般的には第三者である設計事務所などのコンサルタントが管理組合で選定の判断ができるように工事範囲と仕様を明確にし、管理組合と打合せの上、見積もり条件を統一してから施工会社に依頼します。しかし昨今、不適切なコンサルタントによる管理組合への利益相反行為が問題となっており、その選定に不安を感じられていると思います。
本セミナーでは、信頼できるパートナーとなりえる設計事務所選定の具体的な進め方、選定で確認すべきポイント、契約で押さえておくべき点も紹介します。
国土交通省が5年に1度発表しているマンション総合調査の最新版（2018年）で積立金不足の調査項目が新設され、現在の積立金が計画に比べて不足するマンションが全体の35％に上ったことが分かりました。また、同じく新設項目である修繕積立金の積立方式は、均等積立式が41.4％、段階増額式が43.4％で、完成年次の新しいマンションほど段階増額式の割合が多くなっています。
右図は日本経済新聞で紹介されていた当初の修繕積立金を月額7,000円としてその後2つの方式で増額したケースです。5年毎に5,000円ずつ引き上げる場合（段階増額式）、25年後以降は月額32,000円と高額になり、高齢化で家計に余力のない住民が増えると支払いに耐えられなくなります。とは言っても一度に大きく増額（均等積立式）して、当初の3.1倍となる月額22,000円に値上げするのも簡単なことではありません。修繕積立金の値上げには組合員の理解と納得が必要です。修繕積立金不足への対応はさまざまで値上げ方法もいろいろとありますが、まずは工事費を抑える工夫、その他の支出を抑える取組みが必要です。
セミナー後、参加いただいた管理組合様同士の座談会を開催します。他のマンションでは実際にどうしているのか？など、聞きたいことを情報交換できます。サロン形式で行うため意見交換の効率も高まり、参加者の方からは有意義な時間になったと好評です。技術的な問題は、経験豊富な当協議会相談員がサポートします。
勉強のつもりで参加したセミナーでしたが、大規模修繕のプロセスと失敗しないための様々なポイントを、実に具体的にレクチャーしていただけました。特に事前に行う建物調査診断の重要性や、施工業者次第で修繕の内容や費用に差があることなど、とても勉強になりました。素人集団である管理組合には専門家のサポートが不可欠。後で悔やまないよう、準備と対策を徹底し、無理・無駄のない大規模修繕を実現したいと思います。
私たちのマンションでは、2度目の大規模修繕を控えています。前回は大規模修繕のときは管理会社任せの部分が多く、施工業者も系列会社の一択で実施したのですが、今にして思えば必要のない修繕工事に余計な費用をかけてしまった気がしてなりません。次の大規模修繕では設計事務所など信頼できる第三者に協力していただいたうえで、みんなが気持ちよく暮らしていける、費用対効果の高い大規模修繕を行いたいと考えています。
将来の大規模修繕について委員会での考えがまとまらず、修繕委員全員でセミナーに参加したのですが、大規模修繕を軽く考えすぎていたと反省させられました。施工会社の選定基準もわからないし、施工内容や見積もりの是非なんて、素人知識で対応できるものではありません。今後はセミナーでいただいた『大規模修繕マニュアル』を組合の共有情報にして、組合員みんなが満足のいく大規模修繕を考えていきたいと思います。
数年前、私の友人が住むマンションで大規模修繕を行ったのですが、ずさんな工事のせいで大問題になりました。マンションという資産を末永く機能させていくには、大規模修繕の失敗は許されません。セミナーでは、大規模修繕を成功させるための体制づくりから細かなポイントまで、実戦的なノウハウを学ぶことができました。信頼できる一級建築士事務所をパートナーにしたおかげで、私たちの大規模修繕は順調に進捗しています。